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政策法規
婚姻法新解解讀:婚姻中的房產權屬不再模糊難辨
發布日期:2011-12-02 閱讀次數:38 字體大?。?a href="javascript:;" onclick="ChangeFontSize('content',16)">大

最高人民法院的數據統計顯示,2008年全國法院一審受理婚姻家庭糾紛案件共計128萬件,2009年為134萬件,2010年為137萬件,呈逐年上升趨勢。案件中比較突出地反映出了婚前貸款買房、夫妻間贈與房產等爭議較大的問題。

  8月13日開始實施的最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(以下簡稱“司法解釋三”)之所以在社會各界廣受關注和熱議,因為其明確規定了該如何處理離婚糾紛時涉及的財產問題,最重要的就是不動產權益的處分和分割問題。

  司法解釋指引著當事人和老百姓要做出與之相適應的行為,例如婚后夫妻一方的父母出資登記產權時的選擇,父母可以根據自己的意思登記為一方所有或雙方所有。同時,人民法院在處理二手房買賣以及家庭成員間房產確認所有權類糾紛時,也往往要考慮到當事人的婚姻狀況,考慮到是否涉及夫妻共同財產。

  “司法解釋三”沒有超越物權法

  司法解釋的出臺統一了審判實踐的認識,在房產權屬方面,與物權法進行了銜接,彰顯了與市場經濟相協調的契約精神和公平觀念,突出了產權登記的作用,對司法實踐起到了重要的指導和指引作用。

  同時,可以預見,因產權登記引發的行政訴訟案件數量以及房產權屬和房屋買賣合同糾紛案件數量將有所增加。

  值得一提的是,婚姻法“司法解釋三”是對婚姻法的解釋。與物權法相比,婚姻法在處理房產等物權在婚姻關系存續期間的歸屬時具有特別法的地位,在處理夫妻內部關系確定共同財產時,應優先適用。同時,鑒于房產登記行為的局限性,司法解釋的出臺適應了當前房產登記的現狀,不能說司法解釋三有超越物權法規定的情況。

  對父母出資購房的規定

  男女雙方父母為子女購房出資的情況,出資分為婚前出資和婚后出資兩種情況。對于婚前出資,司法解釋三出臺之前,除明確贈與雙方,人民法院實踐中原則上將婚前出資視為對自己子女或親屬的贈與。但婚后出資在司法解釋三實施前后發生了一定轉變。實施前,對于婚后出資,原則上視為對夫妻雙方的共同贈與。而司法解釋三引入了房屋產權登記作為重要指標,解釋第7條將婚后出資購買的房屋登記在一方名下的,視為對自己子女一方的贈與,認定為夫妻一方的個人財產。

  此外,司法實踐中,父母出資購房給子女的情況下,雙方還可能是借貸關系。人民法院在審理案件時需要從當事人間的約定等證據分析、定性雙方之間的法律關系。同時也要警惕虛假訴訟的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女離婚時被分走,就與子女簽訂借款合同進行虛假訴訟。司法解釋三的出臺順應了這種現象背后的需求,父母可以通過將出資所購房屋登記在子女一方名下成為子女個人財產,避免日后進行盯防、轉移財產的道德風險和法律風險。

  離婚案件涉及的房屋權屬爭議通常與一方的父母、子女有牽涉。相當一部分離婚案件正在審理的同時,有關聯的確認所有權案件和房屋合同買賣案件也在人民法院起訴。因房產的復雜性,往往在離婚案件中無法及時解決,一個妥協的方法就是將房產糾紛單獨另行作為離婚后財產糾紛解決。但是更多的情況是當事人將同意離婚作為爭取房產的籌碼。離婚前,一方可能將登記在個人名下的夫妻共同房產轉移給父母,并辯稱要在離婚前將房屋返還給實際出資人和實際產權人,或直接轉移給自己的子女。

  更有甚者,一方通過偷偷把財產轉移給父母,再以父母名義出資買房落戶在自己個人名下,將夫妻共同財產變成個人財產。人民法院在這里需要區別父母借子女之名買房與轉移夫妻共同財產的行為,細致審查出資的真正來源和當事人的真實意思表示來確定房屋的歸屬。

  對婚前按揭房屋權屬的規定

  司法解釋第10條規定了婚前簽訂購房合同,婚后按揭償還,離婚時房屋的權益歸屬和分割,基本遵循“協議優先,登記補充”的原則。但是在夫妻感情不和的情況下,協商的可能較小,更多的情況就需要遵循產權歸登記方的規定。即便如此,人民法院也需要遵守照顧婦女及子女的原則。

  對于婚后共同還貸款項和對應財產增值部分的,由獲得房屋產權的一方對另一方進行補償。

  對一方轉讓共同財產行為的規定

  對于一方將房屋轉讓給市場第三人,需要判斷第三人是否是善意取得。在實踐中,主要有兩種情況,一是購買人不知道房屋是夫妻共同財產,如產權證上僅登記了一方的姓名,并沒有顯示夫妻共同財產,購房人信任了產權證的公示力。二是購買人知道是夫妻共同財產,但一方攜帶了夫妻另一方的身份證或請人冒充夫妻。此時購買人能否取得房產?

  這時需要借助物權法善意取得制度的相關規定來判斷,即是否符合購房人善意、按市場價值購買、房產已經過戶登記這幾個要件。

  對房改房權屬的規定

  司法解釋三第12條規定反映的是夫妻以父母名義購買房改房等帶有福利政策取得的房屋情況,明確了登記在父母名下的單位房改房不作為夫妻共同財產。子女的出資是否可視為對父母的贈與?這應視具體情況而定。

  而實踐中更多的是夫妻一方單位福利分房,登記在一方名下的糾紛。當事人購買帶有一定福利政策的房屋,往往與夫妻一方或雙方的職務、級別和工作年限等情況相關,所支付的價格可能相對市場商品房要低。例如,婚前一方單位分房,該方欲以房屋作為婚房和生活用房,婚后雙方以夫妻共同財產購置,但單位將房屋產權辦理在職工一方名下。這實際是婚姻關系存續期間取得產權,系夫妻共同財產。

  當“司法解釋三”遇到限購令

  如果婚前一方不符合購買政策,則無法成為購房一方。此時,即使雙方共同出資或者雙方父母共同出資購買,也只能登記在一方名下,成為婚前個人財產。此外,因婚前個人名下房產已經超過限購數量,則婚后無法繼續購買夫妻共同所有的房產,還會引起婚前購房潮。這些情況顯然對結婚另一方形成一定影響和限制。

  我國婚姻法是以夫妻共同財產制為原則,以約定財產制、個人財產制為例外的??偨Y起來,屬于夫妻一方單獨所有的房產情況大致有:1、一方婚前取得的房產,包括婚前已登記房產以及婚前付完全款、婚后登記房產;2、婚前一方簽訂合同、支付首付款并貸款,婚后付完按揭貸款,登記在一方名下的房產,離婚時又對歸屬無法協商一致的;3、一方在婚后單獨繼承或受贈的房產,包括父母出資登記在一方名下的房產;4、夫妻在婚姻關系存續期間取得的房產但約定歸一方所有的。

  最后提示:每個公民應正確看待婚姻法“司法解釋三”的實施,增強法律意識,保留好資金來源及流向證據,做好事先溝通和書面約定,把好“產權登記”關,冷靜考慮婚姻關系和登記名字等利益問題。對于雙方共有的房屋,理當及時登記為共同產權人,及時對登記錯誤進行異議登記。

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